# ITBI e escritura em PDF: como montar o pacote para o cartório

Diferença entre a escritura e o comprovante do ITBI, como guardar cada um como foi emitido e quando juntar os dois. Veja o que costuma travar o registro do imóvel.

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Publicado em 2026-10-20 · 4 min de leitura · por [AjustaPDF](https://ajustapdf.com/sobre#editorial)

Para registrar a compra de um imóvel, o cartório pede a escritura pública e o comprovante do pagamento do ITBI, o imposto de transmissão. Os dois documentos saem de órgãos diferentes e nem sempre chegam no formato que o pedido aceita. Guarde cada um como foi emitido, confira se o número da guia e o da escritura batem, e junte só quando o destino pedir um arquivo único.

## Escritura e ITBI são documentos de origens diferentes

A escritura pública é lavrada no tabelionato de notas (hoje também em versão digital, como mostra o guia de [escritura pública digital](/blog/escritura-publica-digital-pdf-copia)) e registra a compra e venda, com as partes, o imóvel e o preço. O ITBI é um imposto municipal: a prefeitura calcula o valor a pagar, emite a guia e confirma o pagamento. O comprovante do ITBI não substitui a escritura, e a escritura não prova que o imposto foi pago. Os dois são exigidos juntos porque cada um cumpre uma função no registro.

Essa separação explica por que o pacote deve ser montado com cuidado. Se você juntar os arquivos sem necessidade, o documento final vira uma cópia que não pode ser conferida no site de origem. Quando o destino exige o arquivo original, mande o original.

## Como o ITBI é pago e comprovado

Cada município define o próprio formulário, o cálculo da base e a forma de pagamento. Em geral, o processo começa no site da prefeitura, com o preenchimento dos dados do imóvel e das partes, e termina com uma guia para pagamento e, depois, com a confirmação. A confirmação ou o comprovante costuma ser um PDF gerado pelo sistema, e é ele que o cartório pede. Uma foto da tela não tem o mesmo valor.

| Documento | Quem emite | Juntar? | Cuidado |
| --- | --- | --- | --- |
| Escritura pública | Tabelionato de notas | Só se o destino pedir arquivo único | Não edite; assinatura digital não sobrevive à junção |
| Guia do ITBI | Prefeitura do município | Pode ir junto com o comprovante | Confira o número da guia e o valor |
| Comprovante de pagamento | Banco ou sistema da prefeitura | Sim, com a guia | Use o PDF emitido, não uma captura de tela |
| Documentos das partes | Cada pessoa | Em arquivo separado por pessoa | Nome e CPF devem bater com a escritura |

## Quem paga o ITBI e quem registra

Na prática, o ITBI costuma ser pago pelo comprador, mas quem define a responsabilidade é o contrato de compra e venda. Antes de pagar, confirme no contrato (veja o contrato de compra e venda de imóvel em PDF) e com o tabelião quem fica com a guia, porque o pagamento feito por uma parte e a escritura assinada pela outra exigem alinhamento de datas e de nomes. Do lado do comprador, veja [documentos do comprador em PDF: como montar a pasta](/blog/corretor-de-imoveis-documentos-pdf).

Onde baixar a guia e a certidão negativa no site da prefeitura está em certidão negativa de IPTU e guia de ITBI. Ao receber a guia, confira se o nome de quem paga e o endereço do imóvel estão iguais aos da escritura. Diferenças pequenas, como um sobrenome a mais ou um número de lote trocado, geram retrabalho e podem exigir uma retificação antes do registro.

## Passo a passo para montar o pacote

1.  Peça ao tabelionato a escritura em PDF como foi emitida, com a assinatura digital, se ela existir.
2.  Pague o ITBI pela guia oficial do município e salve o comprovante em PDF pelo próprio sistema.
3.  Abra os dois arquivos num leitor comum e confira o número da guia, o valor e a data do pagamento.
4.  Se o pedido aceitar um arquivo único, junte com a ferramenta de [juntar PDF](/juntar-pdf), na ordem que o cartório indicou.
5.  Guarde o original da escritura separado do arquivo juntado, para o caso de o cartório pedir a versão íntegra.

## O que costuma travar o registro

-   **Guia paga com valor de outra base.** Se o imóvel teve o valor revisado ou o cálculo mudou, o cartório pode devolver o pedido. Confira a base de cálculo antes de pagar.
-   **Escritura grande.** Escrituras com anexos digitalizados ficam pesadas. Confira o limite do formulário na mensagem de erro e, se precisar reduzir, veja o que muda na compressão no guia de [por que um PDF escaneado fica tão pesado](/blog/pdf-escaneado-muito-pesado-por-que).
-   **Documento com senha.** Um PDF de sistema que pede senha para abrir não é lido pelo cartório. Remova a proteção com a senha que você possui, e só depois junte.

Para a parte cartorária do pacote, o texto sobre [documentos de cartório em PDF](/blog/documentos-cartorio-e-notariado-pdf) explica como juntar sem invalidar a assinatura, e a [certidão de matrícula](/blog/matricula-do-imovel-certidao-pdf) segue regra própria. Se o ITBI faz parte de um financiamento, veja [documentos do financiamento imobiliário](/blog/documentos-financiamento-imobiliario-pdf); se a escritura veio assinada digitalmente, [como conferir um PDF assinado com ICP-Brasil](/blog/pdf-assinado-digitalmente-icp-brasil). O AjustaPDF junta e comprime arquivos, e apaga o original logo após a resposta. Ele não calcula o ITBI, não emite guia e não confere a escritura: esses passos continuam com a prefeitura e com o tabelião.

## Perguntas frequentes

### Preciso juntar o comprovante do ITBI com a escritura num PDF só?

Só se o cartório ou o setor que recebe o pedido exigir um arquivo único. Em geral, a escritura é entregue como foi emitida, e o comprovante do ITBI vai como arquivo separado. Mandar os dois juntos não resolve nada se o destino não pediu isso, e a escritura assinada perde a verificação digital dentro de um arquivo novo.

### A escritura pública em PDF pode ser editada ou reduzida para caber num formulário?

Não edite o conteúdo. Uma escritura alterada deixa de corresponder ao original, e a assinatura digital, quando existe, deixa de ser válida. Se o arquivo estiver acima do limite do formulário, procure a versão indicada pelo cartório. Reduzir só é recomendável quando você confere a leitura de todas as páginas depois.

### Onde encontro o valor e a guia do ITBI para pagar?

A guia é emitida pela prefeitura do município onde o imóvel está, em geral pelo site da secretaria de finanças ou do órgão de tributos. Cada cidade tem o próprio formulário e o próprio cálculo. Confira no site do município ou com o cartório antes de pagar, e não use valores de outra cidade como referência.

### Por que o cartório não aceitou o PDF do ITBI que eu enviei?

Os motivos mais comuns são um arquivo protegido por senha, uma página cortada ou uma foto no lugar do PDF gerado pelo sistema da prefeitura. Abra o arquivo num leitor comum, confira se todas as páginas estão inteiras e se o código de barras ou o número da guia está legível.